Szereg możliwości na rynku deweloperskim sprawia, że szukając mieszkania mamy do wyboru mnóstwo ofert od wielu firm. Jak zatem wybrać aby później nie żałować? Na co zwrócić uwagę, przed decyzją, aby mieć pewność, że to temu deweloperowi chcemy zaufać?
Jak najprościej przekonać się o wiarygodności wybranego dewelopera? Większość osób,w takiej sytuacji, sprawdza opinie w internecie. Jednak nie zawsze są one wiarygodne. Anonimowość internetu pozwala na zamieszczanie opinii np. przez nieuczciwych deweloperów. Oprócz for internetowych z opiniami warto także poszukać takich na których wypowiadają się mieszkańcy konkretnych, wcześniej zrealizowanych, inwestycji.
Potencjalnego dewelopera warto sprawdzić w Polskim Związku Firm Deweloperskich, wybór dewelopera zrzeszonego w Związku to przede wszystkim bezpieczna inwestycja. Polski Związek Firm Deweloperskich to branżowa organizacja, która od 15 lat zrzesza inwestorów (ma już ponad 140 członków), a jej członkowie zobowiązują się przestrzegać Kodeksu Dobrych Praktyk, regulującego prawa i obowiązki w relacji z klientem. Następnie warto sprawdzić staż dewelopera na rynku nieruchomości oraz ilość poprzednich inwestycji, opinie na ich temat, czas realizacji. Znając nazwę i NIP dewelopera możecie sprawdzić w KRS jaki rodzaj działalności prowadzi. Sprawdzić także należy czy spółka jaką prowadzi deweloper nie jest spółką celową. Dlaczego? Otóż, dzięki spółce celowej deweloperom łatwiej zdobyć bankową przychylność jednakże, jeżeki chodzi o nabywców sprawa nie wygląda już tak dobrze. Taka spółka zazwyczaj po zrealizowaniu inwestycji przechodzi w stan uśpienia albo jest likwidowana. Jeżeli zaś nie ma podmiotu to nie ma od kogo dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi za wady i gwarancji. Spółkę celową często rozpoznacie także po tym, że na folderach reklamowych będzie znany deweloper zaś na umowie inny podmiot. Pamiętajcie jednak, że to ten kto z Wami umowę zawiera odpowiada za rzeczy które z niej wynikają - czyli za wasze prawa.
Znając już podmiot realizujący inwestycję, po zaczerpaniu opinii na forach mieszkańców - właścicieli lokali, w poprzednich inwestycjach danego dewelopera, powinniście solidnie sprawdzić Prospekt Informacyjny Inwestycji, którą wybraliście. Ważne informacje - z punktu widzenia szans na realizację inwestycji i kondycji dewelopera - to infomacje z jakich źródeł będzie finansowana inwestycja. Kredyt czy środki własne? A być może jedno i drugie? Jeżeli sam kredyt to niech ta informacja Was nie przeraża - otrzymanie kredytu przez dewelopera świadczy o tym, że przeszedł on pozytywnie trudne i dokładne procedury bankowe. Jednakże kredyt zapewne będzie obciążał hipoteką nieruchomość, która powstanie - w tym lokal, który chcecie nabyć. W związku z tym, w szczególności, na późniejszych etapach musicie pilnować oświadczenia o przeniesieniu praw do wyodrębionego lokalu na Was ale bez obciążenia hipoteką. Ten temat będę wyjaśniać w kolejnym artykule, dotyczącym umowy deweloperskiej.
Jeżeli deweloper jest spółką giełdową, wówczas dostęp do raportów finansowych jest bezproblemowy. Jeżeli jednak nie ma go GPW, to poproś o udostępnienie sprawozdania finansowego.
Ustawa o ochronie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinych, nazwyana "ustawą deweloperską", z dnia 16 września 2011 roku nakłada na dewelopera obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. Mieszkaniowy rachunek powierniczy to specjalny rodzaj rachunku bankowego, na który klienci, kupujący mieszkanie, dokonują regularnych transz wpłat na poczet inwestycji danego dewelopera. Istnieją dwa rodzaje rachunku powierniczego – rachunek powierniczy otwarty, najczęściej stosowany w transakcjach deweloperskich oraz rachunek powierniczy zamknięty. W przypadku rachunku otwartego Inspektor Nadzoru Budowlanego jedzie na miejsce budowy po zakończeniu danego etapu i sprawdza czy założone w harmonogramie prace zostały wykonane. Wypłata może zostać wstrzymana, jeśli wykryje jakieś nieprawidłowości. Natomiast w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata deweloperowi wszystkich środków na nim zdeponowanych następuje po przeniesieniu na nabywcę prawa będącego przedmiotem danej umowy deweloperskiej.
Z perspektywy nabywcy, rachunek powierniczy otwarty zwiększa prawdopodobieństwo, że wpłacone przez niego środki zostaną wykorzystane przez dewelopera według wymagań określonych w umowie. Zmniejsza się więc ryzyko wykorzystania tych środków na inne operacje gospodarcze ze szkodą dla danego przedsięwzięcia. Z kolei zaletą rachunku zamkniętego jest wysoki stopień ochrony interesów nabywcy ponieważ środki wpłacone przez klienta na na ten rachunek pozostają tam do czasu, dopóki deweloper nie przeniesienie na nabywcę własności lokalu, zgodnie z umową. Wadą rachunku zamkniętego jest jednak niższa ochrona nabywcy w przypadku upadłości dewelopera bowiem w takiej sytuacji, środki, które zostały zgromadzone na rachunku mogą być wykorzystane do dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.
Gdy zdecydujecie się odwiedzić biuro sprzedaży to podczas rozmowy z doradcą, uzyskacie informacje odnośnie samej inwsestycji i planów zagospodarowania terenu. Warto pytać nawet o szczegóły, bo zakup mieszkania to często inwestycja na długie lata.
Przed podpisaniem umowy, przeczytajcie kolejne artykuły lub oddajcie projekt umowy do analizy profesjonaliście. Należy pamiętać, że dobra umowa to często ponad połowa sukcesu.
